站内搜索:    
超级房奴如何调整理财思路?

搜狐网友小陈的家庭财务状况比较特殊,他新婚一年,因双方家庭条件尚可,都事先早早为子女付了首付款购买了房产,但是由于自住的和新购的两套都是按揭房,目前深受房贷压力之苦;另外结婚时他们还按揭购买了11万左右的轿车。小两口现在就像两只蜗牛背着重重的壳艰难前行。经向其了解详细情况后,为其做了以下一番理财规划。

 

   一、客户基本情况

   家庭资产负债情况:

   房产2套,一套在市区,100平米左右,目前市价80万元,房贷余额20万元,融资剩余期限5年,月供3821元,已入住做新房;一套在市郊,150平米左右,市价75万元,房贷余额35万元,融资剩余期限15年,月供2861元,05年年底刚交房,现空置;自用车一辆,折旧后市值10万,车贷余额3万元,融资剩余期限2年,月供1326元;另有活期存款10000元左右。

   家庭成员收入情况:

   陈先生从事通讯行业,月收入5000元,年终奖2万元;陈太太从事金融行业,月入4000元,年终奖1万元左右。

   家庭支出概况:

   融资月供8000元左右,养车费用1000元,月生活支出1000元左右。

   家庭成员保障情况:

   单位皆交基本医疗保险,无商业补充保险。

   理财目标:

   1.早日摆脱当前财务紧张局面,提高生活消费水平;

   2.计划不久添个宝宝,为小孩准备一定的养育和教育费用;

   3.如何处置市郊房产?出租还是卖掉?

   4.增强家庭抗风险能力,何时投保,买什么保险最为合适。

   二、家庭财务状况分析

   陈先生和太太凭借着自己的努力和双方家庭的鼎力相助已经初步建立起了自己温馨幸福的小家庭,但同时,在家庭的形成期,小两口也承担了较大的压力和责任,如父母赡养和计划子女养育等。因此,合理的配置家庭的资产负债,充分做好家庭主要成员的风险保障显得至关重要。

   从目前陈先生和太太家庭的财务状况来看,主要存在以下几个问题:

   问题一:双方虽然工作和收入相对稳定,但是月度收支处于入不敷出的状态,家庭财务每年的赤字总数达到1000*12=12000元,几乎抵消一年的年度收支赢余,虽然节衣缩食,但是年度赢余只有1.8万元,这对于家庭的资产净值的提升十分的不利。

   问题二:从家庭的资产负债结构来看,陈先生家的负债比率仅为35%,小于通常的安全负债率50%的底线;净值比率为65%,家庭的财务安全状况尚可。但是,家庭的绝大部分资产都配置在房地产上;银行存款仅为1万元,因此,整个家庭的资产流动性很差,抗风险能力较弱。

   问题三:在陈先生家庭的资产中,房地产占据了总资产的93%,而且目前一套空置,一套自住,不产生任何收益,市郊房产因交通和地段原因,租金较低,尚不能以租养贷。总体来看,资产的投资回报率低。

   问题四:家庭风险保障力度不足。在资金相对紧张时期要做好家庭主要支柱的风险保障,保证家庭生活质量和子女养育不受意外因素的影响显得尤为重要。陈先生夫妇两人收入相差不多,具有同等重要的经济地位,因此,风险保障额度应该基本相同。但目前除了双方单位投保了基本的养老和医疗金外,无任何补充保险。面对着房贷的重压和未来子女抚养和父母赡养的责任,风险保障方面明显不足。

   三、理财建议

   经过对陈先生和陈太太的风险属性测试结果显示:该夫妻两人职业稳定,目前无家庭子女抚养和父母赡养负担,具有相当的家庭资产,其中以投资房地产最多,客观上具有中高的风险承受能力;另外,从面对风险的主观承受态度来分析,夫妻两人相对保守,最多只可忍受10%左右的投资亏损,面对15%以上的亏损,在心理上有一定的影响和波动,从风险承受态度上来测评仅为中等。

   1.出售市区房产,改善家庭财务现状

   如前所述,陈先生家庭目前主要存在着以下一些问题:月度收支赤字、资产流动性差、资产投资回报太低等(作者声明:搜狐独家稿件,谢绝任何网站转载),但若出售其中一套房产,则这些问题就可以在很大程度上得以解决。不过与陈先生考虑的不同的是,对于市郊的房产的处置,建议保留自用,而是出售市区的房产,其理由主要如下:

   (1)市郊房产出租租金过低,租不能养贷。因地段偏离市区,目前小区配套还没有完全跟上,而且,该地段现阶段楼盘林立,短期内租金很难上涨,投资回报不高。

   (2)税收负担高。根据最新的房地产税收政策,从2006年6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。市郊房产交房不到2年,在近期宏观调控下,郊区房产价格未有明显上升,而且面积有150平米,再转让需要另交税费,税收负担明显偏高。面对着郊区房产的“鸡肋”状态,处置市区房产相对更合理些。一方面因为已交房满5年可免去一大笔税费,另一方面考虑到陈先生家庭已购有自用车,市郊虽然偏远些,但有了车上下班还是方便的。

   因此,可将市区房产通过转按揭出售,家庭资金可以得到有效的盘活。归还剩余20万元融资后剩余60万元左右流动资金,用15万元左右对郊区房产进行装修。因汽车融资利率相对较高,执行的是基准利率,因此建议提前归还3万元汽车融资。

   另外,可提前部分归还15万元左右的市郊房产融资,剩余融资20万元,15年还清,每月融资归还1635元,还款压力大大减轻。在其他收支不变的情况下,月可结余5365元,彻底告别赤字状态。
 

典当学院
在线客服
2008 © 深圳市重辉新典当行 营业部:25587994 咨询电话:0755-82073363 24小时电话:13823618066 备案号:粤ICP备16091704号 网站地图    在线典当    联系我们